Wähle Deine Investition bedacht
Sobald Du ein Angebot für eine Immobilie auf Mallorca gemacht hast, ist es wichtig, dass der gesamte Kaufprozess von Anfang bis Ende von einem Experten begleitet wird. Du wirst bei jedem Schritt sein Fachwissen brauchen, damit er Dir bei Bankangelegenheiten in Spanien helfen kann, z. B. bei der Absicherung von Hypotheken oder den Steuern, die beim Kauf von Immobilien anfallen.
Der Notar prüft das Eigentumsregister (registro de la propiedad) auf Änderungen und Belastungen Deiner Immobilie. Das muss innerhalb von vier Tagen vor der Unterzeichnung der Urkunde geschehen, daher solltest Du alle relevanten Dokumente von einem Anwalt überprüfen lassen.
Der Notar bereitet die Urkunde vor, stellt sicher, dass die Zahlung erfolgt, bescheinigt die Identität aller Beteiligten und bezeugt deren Unterschrift. Er kann die Immobilie auch unter dem Namen Deines neuen Eigentümers eintragen lassen, damit sie offiziell Dir gehört.
Immobilienverträge
Es gibt verschiedene Arten von Verträgen, die beim Kauf einer Immobilie verwendet werden können. Die gängigste ist der private Standardkaufvertrag (contrato privado de compraventa), den Käufer und Verkäufer unterschreiben müssen, bevor Geldmittel ausgetauscht werden oder irgendetwas anderes in Bezug auf den Immobilienkauf passiert.
Es gibt aber auch eine Option für diejenigen, die sich weniger verpflichten wollen. Eine, bei der Du Dich zum Zeitpunkt des Rücktritts für diese Bedingungen entscheidest, nachdem Du sichergestellt hast, dass alles finanziell solide funktioniert – aber nur, wenn Du genug Geld als Anzahlung beiseite gelegt hast.
Ausserplanmässige Käufe
Wenn Du eine Immobilie kaufst, verlangt der Verkäufer in der Regel eine erste Zahlung, die oft als „Arras“ bezeichnet wird. Damit sicherst Du Dir die Immobilie und der Verkäufer sollte diese auch nicht anderweitig anbieten. Im Falle, dass Du jedoch die Immobilien nicht erwirbst oder der Verkäufer diese nicht an Dich verkauft, wird in der Regel wie folgt vorgegangen:
– Bei Vertragsrücktritt durch Dich, verlierst Du den Anzahlungsbetrag und es können weitere Kosten auf Dich zukommen (z.B Maklergebühren)
– Tritt der Verkäufer zurück, steht Dir sogar das Doppelte der Anzahlungssumme zu, sofern Du es dementsprechend vereinbart hast.
Natürlich muss der restliche Betrag dann im Laufe der Zeit bis zum Tag des Vertragsabschlusses gezahlt werden, wobei für verspätete Zahlungen regelmässig Zinsen berechnet werden.
Auch wenn der Immobilienkauf auf den ersten Blick beängstigend erscheinen mag, weil er immer mit Risiken verbunden ist (ich verliere alle bisherigen Investitionen, wenn ich die Fristen nicht einhalte!), solltest Du Folgendes bedenken: Dein Anwalt sollte die Fertigstellung jeder Phase schriftlich bestätigen, bevor das Geld den Besitzer wechselt.
Vergewissere Dich, dass der Bauunternehmer oder Bauträger eine Versicherungspolice hat. Der Vertrag enthält Termine für die Fertigstellung, Abschlagszahlungen und Vertragsstrafen für den Fall, dass Dein Haus nicht rechtzeitig fertig wird. Ausserdem gibt das Unternehmen eine Garantien, dass Du weisst, dass die Arbeit nicht ohne sie erledigt werden kann. Füge eine Klausel hinzu, die besagt, dass zehn Prozent des Kaufpreises einbehalten werden, bis das Haus von einer der beiden Parteien anerkannten Person inspiziert wurde – so kannst Du später Geld für Reparaturen sparen, weil am Ende wenigstens noch etwas übrig bleibt, und das ohne zusätzliche Kosten.
Bedingte Klauseln
Bedingte Klauseln (cláusulas abrogatorias) in einem Kaufvertrag können sehr weitreichend sein und müssen erfüllt werden, um die Gültigkeit der Vereinbarung zu gewährleisten. Sie kommen in der Regel dann zur Anwendung, wenn Ereignisse, auf die keine der beiden Parteien Einfluss hat, dazu führen, dass ihre Vereinbarungen nichtig sind. Dazu gehören Dinge wie Hypotheken, Baugenehmigungen oder Baugutachten, die davon abhängen können, ob eine andere Partei ihr Objekt zuerst verkauft, bevor Du Deine Immobilie zum Verkauf anbietest, oder eine Inspektion vor Ort, bevor es fertiggestellt wird – all das hilft dabei, festzustellen, ob es zwischen Käufer und Verkäufer Probleme mit der Bedingung gibt.
Der Verkäufer kann zwar für alle Mängel in den folgenden sechs Monaten nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags verantwortlich sein, aber es ist immer besser, diese Probleme vorher zu klären.
Abschliessende Kontrollen
Ein Notar wird alle notwendigen Unterlagen für Dich vorbereiten, wenn es an der Zeit ist, eine letzte Besichtigung zu machen, bevor Du etwas unterschreibst. Der Käufer sollte die Immobilie vorher mit einem Experten besichtigen, damit er weiss, welche Einbauten und Ausstattungen an welchen Gegenständen angebracht sind, um spätere Überraschungen zu vermeiden, falls nach dem Erwerb der Immobilie Ansprüche gegen ihn erhoben werden.
Das Unterschreiben der Urkunde
Um einen offiziellen Vertrag abzuschliessen, prüft der Notar, ob alle in der Vereinbarung festgelegten Bedingungen erfüllt sind. Wenn eine der beiden Parteien aus irgendeinem Grund nicht anwesend sein kann, ist es möglich, eine Vollmacht an Freunde oder Familienmitglieder als bevollmächtigte Vertreter zu erteilen. Das kann auch bei spanischen Konsulaten im Ausland der Fall sein, wo sie bei Bedarf ebenfalls unterschreiben müssen – dann kann eine dritte Person an ihrer Stelle handeln, nachdem sie sich vorher ohne zusätzliche Kosten informiert hat. Normalerweise wird eine Gebühr erhoben.
Der mündliche Vertreter ist eine alternative und möglicherweise weniger verbindliche Methode, die später beim Konsulat auf spanischem Boden oder beim nächsten Notarbesuch ratifiziert werden kann. Du brauchst eine Ausländeridentitätsnummer NIE (Número de Identificación de Estranjeros).
Zahlung
Sobald die Kaution abgezogen wurde, ist es wichtig, dass die Zahlung per Überweisung oder Bankscheck erfolgt. Diese Form der Zahlung sorgt für Sicherheit und lässt Dir mehr Möglichkeiten, falls etwas Unerwartetes passiert – z. B. wenn Du wegen unvorhergesehener Komplikationen aufgehalten wirst, was bei Vorlage eines Nachweises sofort bestätigt werden kann.
Wenn sowohl der Verkäufer als auch der Käufer wünschen, dass die Zahlung in einer Fremdwährung oder zwischen ausländischen Banken erfolgt, müssen in der Urkunde der Preis in Euro und alle von diesem Preis berechneten Steuern angegeben werden.
Nachdem Du bezahlt und eine Quittung erhalten hast, übergibt Dir der Notar eine nicht unterzeichnete Kopie der Eigentumsurkunde (copia simple) und die Schlüssel zu Deiner neuen Immobilie. Du hast 30 Tage Zeit, um alle mit dem Kauf verbundenen Gebühren und Steuern zu begleichen.
Der Kauf von einem Nicht-Einwohner
Wenn Du eine spanische Immobilie kaufst, verlangt das Finanzamt innerhalb von 30 Tagen nach dem Kauf eine Anzahlung von fünf Prozent. Damit soll sichergestellt werden, dass etwaige Kapitalertragssteuern, die eine der beiden Parteien schuldet, in vollem Umfang übernommen werden – dieser Schutz gilt auch umgekehrt, daher ist es wichtig, dass beide beteiligten Parteien diese Regeln kennen.
Eine Kopie des entsprechenden Formulars 211 (Impuestos Sobre la Renta de Las Personas Fisicas y Sobre Sociedades) muss dem Verkäufer ausgehändigt werden, damit ihm der Betrag zurückgezahlt werden kann.
Anmeldung
Der wichtigste Schritt beim Immobilienkauf ist die Eintragung des Eigentums. Du darfst das Objekt erst dann nutzen, verändern oder bebauen, wenn Du die Urkunde beim Amt in der Stadt registriert hast und sie von einer zuständigen Behörde wie einem Notar oder Anwalt, der für die Echtheit bürgen kann, unterzeichnet wurde. Beide Parteien müssen unterschreiben, bevor irgendetwas unternommen werden kann.
Erbschafts- und Kapitalertragssteuer
Du kannst die Immobilie auf einen einzigen Namen, auf den Namen beider Mitglieder eines Ehepaares, auf den Namen der Kinder, eines Nichtverwandten oder einer Gesellschaft eintragen lassen. Die erbrechtlichen und steuerlichen Folgen müssen vor der Eintragung bedacht werden.